业主与物业公司“积怨重重”

　　10月8日，乌鲁木齐市宏怡花园小区业主委员会将一纸解聘通知书送交到与其合作的物业服务单位———新疆深发展物业管理有限公司。业主委员会副主任鲁卫斌说，经民意调查，小区内1201户业主，其中860户业主同意解聘深发展物业公司。
　　鲁卫斌细数了物业公司的几项服务不作为：物业公司收取的业主物业费，均未开具正规发票；对小区内现有公共设施，物业公司很少维修；物业公司5年来收取车辆占道费用50余万元，但未说明如何使用；小区绿化不达标，单元防盗门有80%损坏，一直没有维修。
　　小区业主谢世超老大爷提起房屋供暖问题是一肚子的烦恼，从2002年买房入住后，每年冬天供暖后，室温始终达不到标准。多次向物业公司反映，要求给予解决，物业公司总是敷衍推脱。业主洪艳说，来家里做客的朋友形容她居住的小区是“垃圾小区、贫民窟”，她坚决认为应该换个物业公司来管理这个小区。
　　“公司在服务上可能有些不到位，但不像业主所说得那么严重，我们毕竟是靠业主吃饭。其实业主与物业公司的矛盾好多来自于业主对物业服务的不了解。”倪自鸣说。
　　公共绿地、水电暖、保安是由物业公司管理服务。至于房屋问题，在施工完毕后5年内属于原施工单位，5年后则需使用房屋维修公用基金，但业主对此不清楚，多数矛盾和投诉都是针对房屋问题，由此和物业公司产生纠纷和积怨。
　　倪自鸣告诉记者，业主投诉物业公司的事例很多，但物业公司却很少投诉住户。因为作为物业服务企业，对不缴纳物业费用的业主，除了起诉法院就没有其他的解决方法，这对物业公司来说，花时间、花精力，得不偿失。

　　“下课”走人不是唯一解决途径

　　据了解，乌鲁木齐市目前有物业服务公司300多家，已纳入物业管理有1089个区域，住户总人口占城市常住人口的50%。由于缺少支持等多种原因，全市目前仅有业主委员会120多个，尚不足物业管理区域的15%，一些业主委员会还不能很好地发挥作用。此外，绝大多数物业管理公司是房产开发建设单位自行成立的下属实体，独立的专业物业公司不足10%。由于没有业主组织，物业服务公司又不是自主选聘，更无法签订物业服务合同，因此，各种纠纷时有发生。
　　乌鲁木齐市房产局物业监管处朱燕飞告诉记者，去年乌市就吊销了41家物业公司的资质。
　　乌鲁木齐市物业管理协会副会长许健认为，许多业主以为换个新的物业服务公司就应该比老的物业公司好，这其实是进入了一个思维盲点。当双方出现矛盾时，业主委员会和物业公司应以协商合作为主，共同把小区管理好，靠让物业公司“下课”手段解决问题，并不是一个好办法。由于目前相关法规不是十分健全，再加上物业公司互相恶性竞争，许健担心一些业主在不明真相的情况下，盲目跟风，容易进入解聘物业公司的误区，这样容易把物业市场搞乱。双方产生问题后应多协商、多交流、多沟通，把服务做到位。

　　和谐共处才是发展大计

　　据了解，除季节性供暖投诉以外，从今年起，物业服务正成为乌鲁木齐市民投诉的热点。
　　今年1月至6月，乌鲁木齐市12319城市管理服务中心共受理市民反映的问题24739件，其中物业服务投诉占三成左右，被列为首位。经分类统计，市民投诉的物业服务问题主要集中在两方面：物业公司采取停电、停水的办法催缴相关费用，影响住户正常生活；小区环境脏、乱、差，物业公司不履行职责，不为住户提供相应的服务。
　　许健认为，业主与物业之间如鱼和水的关系，维护好双方共同利益是今后发展的方向。物权法中将物业管理企业修改为物业服务企业，从管理到服务两个字的转变，是一个本质的转变，也是物业服务企业在经营理念上的转变。
　　物业的发展主题是服务，它的职能是对业主的服务。作为物业服务企业，如何提高对业主专业化服务质量，满足业主需求，是物业服务企业的一个新的课题。作为物业服务企业，只有强化自身优势，形成良好的服务理念，才能在市场上生存。
　　朱燕飞说，物业服务企业应加强行业自律，主动公布收费和服务信息，自觉规范物业服务行为，促进业主与物业和谐相处。同时，对物业服务过程中存在的问题，要及时向业主们征求意见，获得广大业主的理解和支持，提高业主对物业服务的认同度，这样既有利于完善管理，促进自身发展，也有利于化解与业主之间的矛盾，最终达到和谐相处的目的。

　　潘从武 吴亚东 井波