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以丈夫私自转让土地为由要求买主拆房退地被法院驳回
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作者:许思龙律师  来源:昆明律师服务网  阅读:

2016年,赛先生和妻子普女士因遭遇车祸,两人身受重伤,急需用钱救治。为筹集医疗费用,将位于寻甸县羊街镇集镇的一块土地转让给同镇居民杨女士。杨女士因没钱盖房,一直将土地闲置着。今年3月杨女士盖房时,赛先生一家以妻子普女士有意见为由进行阻止。双方为此发生抓扯吵打,赛先生和杨女士均被派出所治安拘留。

杨女士的房子盖到四层时,收到了法院的传票。普女士将其丈夫、儿子和杨女士及其丈夫韩先生一并告到了法庭,要求确认涉案土地转让协议无效,判决杨女士、韩先生拆除土地上建盖的房屋,将土地归还给她。理由主要有两点:一是其作为土地共同管理人,没有在协议上签字,其丈夫和儿子瞒着她偷偷转让土地,系无权处分;二是土地系集体土地,受让人杨女士不是本村村民,无权受让本村土地。

杨女士收到传票后一筹莫展,经朋友介绍,找到云南恩龙律师事务所许思龙律师。许律师接受委托后,认真听取杨女士对案情的介绍,查看土地转让协议等证据。杨女士讲,她是在银行取出现金支付土地转让费的。付款后,赛先生将其交付国土所土地费的收据交给了她,但没有出具收款收据。悬啊!如果对方不认可,这事就悬了。

许律师听了杨女士提供的通话录音。在录音里面,双方均没有提到付款这事。听说转让双方均被派出所拘留过。许律师认为拘留案的卷宗里面肯定有相关人员的笔录。笔录的内容对本案事实的澄清具有至关重要的作用。许律师随即带上助理小刁前往派出所调取证据。派出所警官看了律师提交的证件后,将拘留案的证据材料复制给了律师。

许律师迫不急待地查看了派出所的笔录。幸好,赛先生在笔录上陈述签订协议后收到了杨女士支付的转让款。赛先生所述与杨女士一致。这下松了一口气。

许律师又去法院提交调取证据申请,要求法院向国土部门了解、调取涉案土地相关信息。随即又调转车头,驶去国土所,找所长和相关人员了解土地信息。所长讲涉案土地是政府以35000元的价格出让给赛先生的,由于历史和政策的原因,没有办理出让合同,也没有办理土地使用证。

承办杨法官认真负责,亲自到国土所调查了解情况,并到土地现场进行勘查测量绘图。后来,国土所给法庭出具了一份情况说明,证明土地是国有出让土地。

在法庭上,许律师对原告普女士的诉讼请求、事实、理由和证据进行了有力的驳斥,提出了扎实有力的证据。并申请在转让协议上签名见证的三位见证人到庭作证。许律师认为:普女士虽未在土地转让协议上签字,但本案事实足以认定转让土地系其与赛某某共同的意思表示;涉案土地转让协议合法有效,涉案土地系国有出让土地,协议并不违反土地管理法杨某某在涉案土地上的直接投资已达110多万元,且已向镇政府申请办理规划和准建手续,其建房行为完全合法;原告要求拆除地上建筑、归还土地的诉请既不合法,也不合情理,这种劳民伤财的请求和背信弃义的行为不应该得到法庭的支持;请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

法院经过认真审理,近日作出了公正判决,采纳了许律师的代理意见,驳回了原告普女士的诉讼请求。

 

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附律师代理意见和判决书,供各位看官点评!

 

杨某某案代理意见

 

审判员:

我作为普某某诉杨某某、韩某某等人确认合同无效纠纷一案被告杨某某、韩某某的代理人,现对本案发表以下意见。

本代理人认为,赛某某、赛某某与杨某某签订的土地转让协议合法有效。转让土地是赛某某与普某某的共同意思表示。原告在交易完成三年以后才提出其丈夫未经其同意,私自、偷偷转让土地,为此要求确认协议无效,违反了诚实信用原则。其背信弃义的行为不应得到法庭的支持。其诉请应予驳回。

一、涉案土地转让应认定系赛某某与普某某共同的意思表示。

原告与其丈夫赛某某没有分居,天天睡在一张床上。转让土地这么大的事,两口子会不进行商量吗?实际上,转让土地的动机是原告当时被车撞成重伤,急需用钱救治,才转让土地的。

赛某某在转让土地前,在附近四、五个村的电线杆上都贴满了转让广告。赛某某与杨某某协商转让土地长达一个月的时间,协商了很多次,原告会不知道吗?

土地费收据上记载的交款人为赛某某,上面没有原告的名字。杨某某有理由认为土地使用权人为赛某某杨某某在签订协议时已尽到合理的善良人的注意义务,并支付了对价,系善意受让人。

签订协议时,杨某某问赛某某需要哪些人签字。赛某某说只需他和他儿子签字就行了,他们两人可以做主。杨某某为保险起见,找了某某村委会主任潘某某、某某村委会某某某村村长余某某和杨某某到现场见证。双方签订的协议具有公示效力。

双方签订协议,杨某某付清转让款后,赛某某及其儿子赛某某即将土地交付给杨某某。长达三年的时间,原告都在家里,家背后200多平方米的土地自己不能管理使用,会不知道土地已转让给别人吗?原告在长达三年的时间里从未向杨某某提出过异议,未表示否认,从未主张过涉案土地使用权。应视为同意转让土地。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

原告之所以在今年四月份才提出异议,完全是因为涉案土地涨价才反悔的,未经其同意只是借口而已,其所述完全与事实不符。原告违反诚实信用原则的行为不但不应得到法律的支持,还应受到道德的谴责。合同法的宗旨是维护交易安全,促成交易行为。合同只要不违反法律和行政法规的效力性强制规定,不应轻易确认无效。

根据本案的具体情形和司法解释的规定,应依法认定转让土地系赛某某与普某某共同的意思表示。

二、涉案土地转让协议合法有效。

涉案土地转让协议不违反法律和行政法规,符合合同法和民法总则、民法通则规定的有效要件,应依法认定为有效协议。涉案协议是双方真实的意思表示行为。签约主体系成年人,具有民事权利能力和民事行为能力。协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,不违背公序良俗。

涉案土地系国有出让土地,不是原告所称的集体土地。我方提交的准建证申请表上,羊街镇政府已确认涉案土地属于国有土地,符合规划,盖章同意架电建设。我方提交的羊街国土所出具的土地费收据和与羊街国土所孙某某所长的谈话录音证实,政府已收取涉案土地35000元土地费,该费用包含土地出让金、土地管理费、耕地占用费等全部土地规费,涉案土地系政府征收以后出让给赛某某的,系国有出让土地。涉案协议并不违反土地管理法。

三、杨某某已在涉案土地上建盖地下一层、地上三层共四层房屋。已支付建筑费用66万多元。加上三年前支付给赛某某的土地使用权转让费448000元,杨某某在涉案土地上的直接投资已达110多万元。杨某某已向镇政府申请办理规划和准建手续,其建房行为完全合法。原告要求拆除地上建筑、归还土地的诉请既不合法,也不合情理。这种劳民伤财的请求不应该得到法庭的支持。

综上所述,涉案土地转让协议合法有效,原告的诉请不能成立,应予驳回。请法庭公正判决!

 

代理人:许思龙

云南恩龙律师事务所

二O一九年八月二十九日

 











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