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交给开发商的购房定金能退回吗?
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作者:许思龙律师  来源:昆明律师服务网  阅读:

定金作为常用的债权担保方式,在经济交往活动中广泛采用。在购买商品房的过程中,购房人交付定金后,因为某些原因导致合同没有履行,定金能否退还?

根据担保法和合同法的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。这就是通常所说的定金罚则。根据这一规定,如果买房人要求解除合同的,定金就不能退还了。

昆明律师许思龙最近办理的两件案件,通过律师大量艰苦细致的工作,终于开发商达成调解协议,退回大部分定金。该案例具有一定的典型意义,特写出来与诸君分享。

外省人何女士和张先生两家人是朋友关系去年9月底,两家人相约去昆明市南市区某知名开发商开发的楼盘看房,看上了这儿的房子。他们跟销售人员说在昆明市已有一套房子,办过按揭贷款,问首付款需要多少。销售人员首付款只需要25%,其余办理按揭贷款。销售人员给他们出具了购房计划清单。于是他们分别与开发商签订了认购协议,每人购买一套住房一个车位。每人交了住房定金5万车位定金1万。

随后他们根据销售人员的要求准备贷款资料。约好一起去找驻售楼部的银行预审贷款。银行工作人员看了他们的资料后,说他们的银行流水不够,要求提高首付款比例到40%以上。

由于他们只有25%的首付款,无法与开发商签订正式商品房买卖合同。为退回定金,他们多次找开发商协商。开发商均不予退款。在协商的过程中,张先生妻子情绪激动,甩杯子打伤了开发商的销售主管。

何女士和张先生通过朋友介绍,为退回定金,委托云南恩龙律师事务所许思龙律师向官渡区法院起诉。许律师接受委托时,告知当事人案件存在败诉的风险。许律师向当事人详细了解购房细节,收集有利证据,找派出所调取打架的笔录。

在法庭上,许律师指出:
   一、根据昆明市商品房限购政策,何女士和张先生作为外省人在昆明市也有一套商品房,不能再次购买新建商品房。开发商销售人员应先进行购房资格的审查。双方的认购协议违反了商品房销售方面的公共秩序。协议是否有效应进行审查。不能以限购政策不是国家法律和行政法规为由,让限购政策落空,让“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央要求落空。
   二、销售人员了解到两原告的房屋、贷款和收入情况后,出具首付25%的购房计算清单。该清单系代表开发商承诺的双方达成的交易条件。现银行要求提高首付款比例,导致双方约定的交易条件无法达成,导致协议无法履行。

三、协议无法履行的过错在开发商,原告没有任何过错。开发商作为专业公司,对商品房限购、贷款政策比较了解,其有义务事先对购房人的购房资格、贷款比例进行审查和评估了解。不能先收取定金再说,不考虑合同能否顺利履行。根据审理商品房买卖合同司法解释的规定,开发商应将已收取的定金全额退还原告。

经法庭组织调解,开发商同意调解,原告方作了一定的让步。最终达成调解协议,由开发商各退还两原告定金4万元一次性了结案件。

支付定金后,哪些情况下可以要求退还定金?许思龙律师认为,根据法律的规定,以下情况可以要求退还定金:
  一、
合同无效的;
  二、非因支付定金一方的原因导致合同解除或履行不能的;
  三、收到定金时开发商没有取得预售许可证的。

    

许律师维权热线:13888239009,微信号:a13888239009

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