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物业服务质量不合格,应减收物业费用
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作者:许思龙律师  来源:昆明律师服务网  阅读:

物业公司作为物业和小区的管家,早已融入城市千家万户的日常生活。物业服务质量的好坏,关系到广大城市居民的切身利益

 

通常来说,物业公司具有五大职责:安全和秩序的管理,车辆管理,公共设施的维修,绿化维护,清洁卫生。物业公司在五个方面的物业服务均应达到物业服务合同约定的标准和通常应该达到的标准。

 

根据国务院《物业管理条例》的规定,新开发楼盘的前期物业服务企业由建设单位通过招投标的方式选聘,投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

 

后期物业服务企业的选聘应由业主共同决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘好物业服务企业以后,才能由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会不得未经业主同意,擅自代表业主选聘物业服务企业。

 

如何构建物业服务企业与业主的和谐共生关系?本律师认为,首先,选聘物业服务企业的过程要合法,要充分尊重广大业主的选择权和决定权。其次,物业服务企业提供的服务要合格,要多与业主交流,及时解决业主提出的物业服务方面的问题。最后,业主也要及时支付物业费用。

 

本律师刚援助代理的许女士被诉物业服务合同纠纷一案,盘龙区法院很重视,承办法官亲自去案涉小区进行现场勘查、询问了解情况,并在案涉小区召开示范法庭。通过审理,最近领到判决书。法院认为物业公司的物业服务不合格,仅支持80%的物业费,物业公司的诉讼请求金额被减去一半还多。

 

恩龙律所,专注维权和收款,做精品律师事务所。许律师维权热线:13888239009。

 

下面附上代理词、相关法规,供大家斧正!

 

选聘物业公司是业主大会的权利

许某某被诉物业纠纷案代理意见

 

审判员:

我作为本案被告许某某的委托代理人,现发表以下代理意见:

一、原告没有资格为波罗小区提供物业服务,原告提交的物业服务合同系无效合同,原、被告之间没有物业服务合同关系。

根据国务院《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定,选聘物业服务企业是业主大会的法定职权。业主委员会只有在业主大会作出选聘物业服务企业并对相关事项作出决定后,才有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。

本案中,波罗小区业主委员会在没有召开业主大会对选聘物业服务企业相关事项进行讨论、表决的情况下,篡夺业主大会的职权,擅自代表业主与原告签订的物业服务合同,违反行政法规规定,不具有合法性,违反业主的真实意愿,不具有真实性,不能约束业主,不具有关联性,应认定为无效合同。原、被告之间没有物业服务合同关系。

二、根据原告提交的物业服务合同,原告为波罗小区提供物业服务的时间只有2014年一年。20131231日以前和201511日以后,原告均没有为波罗小区提供物业服务。原告只能收取2014年一年的物业服务费用,无权收取20131231日以前和201511日以后的物业费用。

三、原告提供的物业服务极为低劣,未达到通常应达到的服务标准,根据民法典合同篇的规定,应减收服务费用。

物业公司的职责通常包含五个方面:安全和秩序管理,车辆管理,公共设施的维修,绿化维护,清洁卫生。原告在五个方面均做得不合格。波罗小区是封闭式小区,每个出入口均有大门,但物业公司活生生把它搞成了开放式小区。原告负责人在上次法院质证时自认他们搞分时段开放,认为波罗小区就是开放式小区。物业公司未对进出小区的人员进行登记询问,大门随时敞开,任何人均可自由进出小区,小区成了外面居民去云波农贸市场买菜的便捷公共通道。小区安全隐患突出。被告丈夫向某某在2008年半年时间两辆电动自行车停放在小区内被盗,一辆是麦科特牌电动自行车,价值1600元。另一辆是绿佳牌电动自行车新车,价值2800元。物业公司存在疏于管理的过错,应赔偿被告方电动车损失4400元。该损失应抵扣物业服务费用。

根据民法典第二百七十四条、第二百七十五条第二款的规定,小区道路属于业主共有,利用小区道路停车收取的费用也应属于业主共有。但物业公司从未向业主公示收取停车费的账目,侵吞了应属于业主的停车费,已涉嫌违法犯罪。

物业公司的服务还存在以下问题:对小区内私搭乱建不依法进行阻止。未经业主同意,为收取费用允许他人在小区内搭篷经营。对在绿化草地上堆放物品损坏绿化的行为不进行阻止和索赔。小区内路灯损坏不进行维修。对在小区道路上、楼梯间堆放物品的行为不进行阻止、清理。小区窨井盖坏了不进行更换,搭板代替。小区电线像蜘蛛网一样。小区水池内垃圾无人清理,卫生状况太差。许某某的房屋因屋顶漏水损坏,原告未进行维修处理。

四、水池清洗费已包含在物业服务费用里面,不能单独收取。垃圾清运费早已绑定在水费中,被告在交纳水费时已交纳,不能重复收取。

综上所述,原告无权为波罗小区提供物业服务,原告提供的服务质量低劣,原告仅提供一年的服务,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院予以驳回。

 

被告代理人:许思龙

云南恩龙律师事务所律师

二O二一年五月二十六日

 

   

相关法律法规

 

中华人民共和国物业管理条例

第十一条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条第三款 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

 

昆明市物业管理办法

第二十七条利用物业共有部分设置车位的,应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意,并经相关部门批准,但不得占用消防通道及其他安全设施用地。收取的车位费用归全体业主共同所有,业主应当按照约定支付物业服务企业管理服务费用。

第三十九条选聘物业服务企业前,业主委员会应当召开业主大会会议,对选聘方式、合同期限及合同内容等进行表决。未经业主大会同意,业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

业主委员会应当在物业服务合同期限届满90日前组织召开业主大会会议,对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

中华人民共和国民法典

第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第二百七十五条第二款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

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